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조선규 부동산전문 변호사와 인터뷰

기사승인 2017.10.24  10:26:45

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- “무엇보다 중요한 것은 법적 예방”

조선규 변호사

부동산 분쟁 홈페이지 개설 적극 활용
지금까지 대략 1000건 정도 소송 처리
상가임대차 권리금 다툼 증가추세대처
도장을 찍거나 서명前 다시 검토 당부


“문제발생 시 증거 최대한 많이 확보”

대학교에서 경제학을 전공한 후 사법시험을 합격한 특이한 이력의 부동산전문 변호사로 알려진 조선규 변호사. 그는 부동산 전문로펌인 법무법인 조율 파트너 변호사로 서울주택도시공사(SH공사) 인사위원, 부동산114 자문위원 등 많은 활동을 병행하고 있다. 조 변호사가 맡은 사건 중 70% 이상이 부동산 소송으로 그간 1000건 정도의 각종 부동산 소송을 처리하고 법률자문이나 상담까지 포함하면 2000건을 상회하는 베테랑이다. 본지가 조 변호사를 특별히 만나 부동산 분쟁과 관련한 빈번히 발생하는 구체적인 소송 및 주의 사항, 당부의 말 등을 질문답변 형식으로 대화하며 정리해 보았다.

Q. 안녕하세요? 조 변호사님, 경기도민 구독자 여러분께 일상에서 가장 많이 일어나는 분쟁, 그중에서도 특별히 부동산 분쟁에 대해서 도움이 될 말씀을 주신다고 해서 찾았습니다. 우선 간단한 자기소개부터 해주시지요.
A.
반갑습니다. 저도 수원에서 거주한 적이 있었는데, 이렇게 지면으로나마 도민 여러분을 뵙게 되어 기쁩니다. 저는 2000년에 사법시험에 합격하여 지금까지 변호사로 활동하고 있습니다. 특히 제가 맡은 사건 중 70% 이상이 부동산 소송입니다. 때문에 부동산에 전문화된 변호사라고 말씀드릴 수 있습니다.

Q. 어떻게 부동산전문 변호사가 되셨는지, 특별한 계기가 있었나요?
A.
저는 처음에는 전공(서울대 경제학과 졸)을 살려 막연히 공정거래나 M&A, 금융 분야의 업무를 하고 싶었습니다. 그런데 변호사 개업을 하고나니 부동산 관련 소송이 자꾸 수임이 되는 거예요. 특히 지금부터 13년 전인 2004년에 동료 변호사와 함께 부동산 분쟁 인터넷 홈페이지를 개설했는데, 당시로서는 거의 처음 생긴 특정 분야의 법률 홈페이지였지요. 그때부터 경험이 축적되면서 본격적으로 부동산전문 변호사가 된 것 같습니다.

Q. 2004년부터 지금까지 부동산 분쟁 홈페이지를 개설하셨다면 누적된 부동산 소송건수가 상당할 것 같은데 어떤가요.


A.
글쎄요. 정확하게 계산해보지 않아서 잘 모르겠는데, 지금까지 대략 1000건 정도의 각종 부동산 소송을 처리하지 않았나 싶습니다. 법률자문이나 상담까지 포함하면 2000건을 상회하는 것 같고요.

Q. 그 정도 사건을 처리했다면 웬만한 부동산 분야의 소송은 거의 다 경험해봤다고 할 수 있겠네요.
A.
예, 부동산과 관련된 소송은 거의 다 경험해봤다고 생각됩니다. 때문에 부동산 소송이 들어오면 마음이 아주 편해집니다(웃음). 왜냐하면 ‘앞으로 소송이 어떻게 진행될 거다, 어떤 증거가 제출되면 유리할거다, 상대가 어떤 내용으로 반박을 할 것이다’라는 말하자면 소송의 미래가 머리에 훤히 그려지니까요.

Q. 분쟁 중에서 가장 많이 발생하는 분야가 부동산 분쟁인가요.
A.
예, 저는 그렇게 생각하고 있습니다. 이혼, 상속, 기업, 노동, 교통사고, 산재, 저작권, 환경, 언론 등등 많은 분쟁 분야가 있지만 그래도 부동산 분야의 분쟁이 가장 많다고 보여요. 그만큼 실생활에서 가장 많이 접할 수 있는 분쟁이지요. 이는 재판부의 구성을 봐도 알 수 있습니다. 전문 분야가 구분되어 있는 서울중앙지방법원을 예로 들자면 38개의 민사합의부 중 대략 11개의 합의부가 건설과 부동산을 전문으로 처리하는 재판부이지요. 나머지 합의부들도 부동산 소송을 일부 처리하고 있고요.

Q. 그렇다면 부동산 분쟁 중에서도 빈번히 발생하는 구체적인 소송은 어떤 것들이 있나요.
A.
부동산 분쟁을 세부적으로 나누어보면 먼저 부동산 계약분쟁, 즉 매매계약이나 임대차계약 등 계약서를 작성하고 이행되는 과정에서의 다툼이 아주 많습니다. 중개계약 분쟁을 포함해서요. 그 다음으로 인도(명도)소송도 빈번히 발생합니다. 특히 요즘에는 2015년 5월 개정된 상가건물임대차보호법의 영향을 받아 상가임대차 권리금 소송이 대폭 증가하고 있습니다. 세 번째로는 종중 토지나 상속, 수용과 관련된 부동산 분쟁도 상당히 많습니다. 경기도에서 토지가격이 많이 상승한 영향 탓인지 특히 경기도 지역에서의 종중 명의신탁, 토지수용 및 보상분쟁, 상속 관련 분쟁이 수원지방법원, 의정부지방법원 등에서 많이 진행되고 있습니다. 마지막으로 공사대금과 하자보수 소송, 사해행위취소 소송, 경매 관련 분쟁 등도 꾸준히 발생하고 있지요.

Q. 부동산 분쟁과 관련하여 특별히 외부에서 활동하는 분야가 있나요.
A.
저는 부동산 홈페이지를 통해서 세상과 접촉하고 있습니다. 현실에서 일어나는 분쟁의 실체를 가장 먼저 체감할 수 있는 최고의 방법이 아닌가 생각됩니다. 그리고 서울주택도시공사(SH공사)의 인사위원으로 활동하면서 도시주거정책을 간접적으로 살펴보고 있고요. 최근에는 한국경제신문사에서 도시재생특별법 강의를 하기도 했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책 중 중점적으로 추진하는 분야이지요.

Q. 도시재생특별법, 들어본 것도 같은데 간단하게 설명해 주실 수 있나요.
A.
예, 문재인 정부는 1년에 10조원, 5년에 총 50조원을 투입하여 도시를 재생하는 공약을 추진하고 있습니다. 이번 정부의 부동산 정책 중 가장 중요한 사업이지요. 기존의 부동산 개발이 재건축ㆍ재개발 등 경제적ㆍ물리적 개념에 중점을 두었다면 패러다임을 180도 전환해서 사회적ㆍ문화적 개념을 강조하는, 말 그대로 도시를 전면 철거하지 않고 기존 것을 유지하면서 재생하자는 내용이지요.

Q. 경기도에서도 도시재생사업을 하는 지역이 있나요.
A.
당연히 있습니다. 2016년 4월 선정 기준으로 보면 부천시 원미구ㆍ소사구, 수원시 팔달구, 성남시 수정구 등이 지정되어 있습니다. 국토교통부에 의하면 올해 내로 신규 도시재생 뉴딜사업 지역을 선정할 계획이라고 합니다. 보다 자세한 내용을 알고 싶으신 분은 국토교통부 홈페이지에 들어가서 살펴보시면 됩니다. 자신이 원하는 바에 따라 사업의 기회도 창출할 수 있고 경우에 따라서는 부동산 매수의 기회로도 활용할 수 있을 겁니다.

Q. 부동산 분쟁으로 고민하는 도민 여러분께 한 말씀 해주시지요.
A.
예, 먼저 가장 중요한 것은 예방입니다. 냉정하게 들리실지 모르겠지만 돌다리도 두드려보고 건넌다는 심정으로 반드시 서류를 챙기십시오. 여기서 서류라 함은 권리나 의무가 기재되어 있는 문서인 매매계약서, 임대차계약서, 각종 확인서, 각서 등을 말합니다. 도장을 찍거나 서명을 하시기 전에 반드시 멈추시고 읽어보세요. 만약 자기가 의도하는 내용이 누락되어 있거나 다른 내용을 발견한 경우에는 다시 검토하고 협상하고 작성하세요.

Q. 두 번째로는 어떤 당부를 주시고 싶나요.
A.
두 번째로는 계약을 했는데 그 이후에 문제가 발생했을 경우에 관해서입니다. 이때 중요한 것은 증거입니다. ‘첫째도 증거, 둘째도 증거’라는 말이 있습니다. 이때 증거란 상대방이나 관련인의 진술서, 녹취록, 제3자의 증언, 사실조회, 현장에서의 CCTV 등 다양합니다. 최대한 많이 확보하는 게 소송에서 절대 유리합니다.

Q. 추가로 소송과 관련해서 말씀해 주실 부분은요.
A.
마지막으로 소송 개시 이후의 문제입니다. 부동산 분쟁도 다른 분쟁과 마찬가지로 다 사람과 사람 사이의 일입니다. 제가 하는 소송의 절반 정도는 가까운 사람 사이의 분쟁입니다. 형제나 친척, 친구 또는 사업 파트너들 사이의 분쟁이지요. 이런 경우 대승적으로 판단하실 필요도 있습니다. 평생 못 볼 사이가 아니라면 서로간의 양보나 화해, 조정도 판결 못지않게 중요합니다. 소송현장에 오래 머물러 있을수록 “무엇이 중요한데”라는 생각이 들 때가 참 많습니다. 각자 가치관에 따라 다르겠지만 진짜로 중요한 부분을 놓치지 않았으면 하는 바람입니다.

Q. 좋은 말씀 해주셔서 감사합니다.
A.
예, 저도 뜻 깊은 자리였습니다. 감사합니다.


조선규 변호사 학력 및 경력

ㆍ법무법인 조율 파트너 변호사
ㆍ서울대학교 경제학과 졸업
ㆍ사법시험 합격, 사법연수원 제32기 수료
ㆍ서울대학교 법과대학 제15기 M&A와 세무 과정 수료
ㆍ서울대학교 법과대학 제1기 금융법 과정 수료
ㆍ대한변호사협회 건설관계법, 민사집행법 과정 수료
ㆍ한국경제신문사 제67기 부동산디벨로퍼 전문가 과정 수료
ㆍ대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사
ㆍ고려대학교 외래교수
ㆍSBS 솔로몬의 선택 자문변호사
ㆍ서울주택도시공사(SH공사) 인사위원


ㆍ부동산114 자문위원
ㆍ법무법인 (유)동인 파트너 변호사
ㆍ부동산 법률 홈페이지 www.bpark.co.kr 운영

대담/김영천 편집국장

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